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  • Ivan Alfarth

Quarentena pelo Coronavírus: o que fazer nos contratos de locação comercial?

A pandemia do novo Coronavírus está causando um impacto sem precedentes recentes na sociedade civil. O Poder Público adotou medidas enérgicas que afetam profundamente a economia. Uma das classes que mais sente os efeitos é a dos pequenos e médios comerciantes, que tem muitas dúvidas e receios sobre os aluguéis que precisam pagar, mesmo com suas lojas fechadas. Neste breve artigo pretendemos mostrar o que pode acontecer e o que deve ser feito para, pelo menos, reduzir prejuízos.


No Direito Contratual existe uma situação chamada CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. Trata-se de um fator externo ocorrido após a assinatura do contrato e que tem força para impedir sua continuidade. Contratos bem redigidos possuem esta cláusula e isso pode ajudar a mitigar o problema. Muitos desses documentos são escritos prevendo o que deve ser feito quando da ocorrência de situações inesperadas. A maioria deles tem a opção de suspender o contrato durante o período de restrição, com redução ou até supressão dos aluguéis.


E nos contratos de locação comercial que não tem previsão expressa para casos fortuitos e força maior?


No Código Civil brasileiro há um artigo que preserva o direito dos locatários em ter os valores dos contratos de aluguéis repactuados, ou mesmo resolvidos, sem arcar com multas e outras penalidades eventualmente previstas, caso a coisa alugada se deteriore sem culpa do locatário, o que seria o caso da pandemia atual.


Embora as condições físicas dos imóveis não tenham se deteriorado, o seu uso está praticamente impossibilitado para os fins a que se destinaram – locação para fins comerciais. Ou seja, podemos interpretar que houve de fato uma deterioração – ainda que temporária – na condição do imóvel, o que impede o seu uso comercial. E, se os locatários estão impedidos de usar o imóvel por um fator que não é culpa deles, não é justo que estes suportem sozinhos todos os prejuízos ao mesmo tempo em que os locadores mantém intactas suas margens de lucro.


Assim, primeiramente recomenda-se contatar o locador para negociar a suspensão do contrato de locação, com a redução ou supressão do aluguel durante o período de restrição. Esse contato deve ser expresso, ou seja, não apenas um telefonema, mas um e-mail, Whatsapp ou carta registrada. E isso deve ser feito o quanto antes, até para que as partes do contrato já possam negociar as condições de um eventual acordo antes que tudo possa piorar ainda mais. Eventuais alterações do contrato de locação que tenham sido acordadas entre as partes deverão ser colocadas por escrito em um aditivo contratual ao contrato de locação vigente.


E, por fim, caso o locatário deseje encerrar a locação e fechar o estabelecimento, retirando seus bens, poderá entregar a coisa alugada ao locador sem pagar multas e demais penalidades previstas no contrato de aluguel – é essa a interpretação que damos à previsão do Código Civil Brasileiro.




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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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