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  • Ivan Alfarth

Como ter segurança na compra e venda de imóveis?

A aquisição – e venda - de um imóvel costuma ser o “evento de uma vida”: os valores, patrimônio, direitos e deveres envolvidos são significativos e, por isso, qualquer problema que surgir pode se transformar num tormento insuportável para quem se envolveu nesse tipo de negócio.


A maioria das pessoas tem o senso comum de que, realizando a compra e venda através de corretor, elas já estariam seguras. Afinal, o corretor de imóveis tem por obrigação verificar os documentos, sob pena de responsabilização administrativa, civil e até criminal. No entanto, quase sempre essa análise do corretor se limita à documentação que envolve a confecção do contrato, não envolvendo uma pesquisa profunda, sobretudo quanto ao passado das partes envolvidas na compra e venda, além da falta de investigação sobre terceiros que já possuíram determinado bem.


Podemos citar um exemplo do risco de uma análise superficial: uma pessoa quer adquirir um apartamento. O corretor avalia se o comprador e vendedor possuem dívidas e se o imóvel está livre e desimpedido. Mas, e se um dos vendedores foi outrora sócio de uma empresa que tem dívidas trabalhistas sendo cobradas na justiça? Ele não figura mais como sócio, a dívida não está no nome dele, o que tornaria o negócio atual seguro. Porém, se dentro da ação trabalhista a empresa não honrar com o débito, é possível que o juiz do processo determine que a dívida recaia sobre o sócio, que pode vir a ter seus bens penhorados, incluindo o apartamento que tinha a aparência de livre de qualquer débito.


Assim, é cada vez mais comum que os negócios imobiliários sejam protegidos através de um serviço oferecido por escritórios de advocacia especializados: a Due Diligence (devida diligência em inglês). Trata-se de um procedimento que vai mais a fundo na investigação, colhendo e verificando dados para oferecer pareceres sobre a segurança do negócio. O advogado analisa a possibilidade de fraude contra credores, fraude à execução, riscos de perda do imóvel por dívidas de antigos proprietários e outros fatores que podem complicar o negócio.


Este procedimento atua como uma análise de risco de potenciais problemas - relativos ao imóvel e aos seus proprietários - que poderão inviabilizar a concretização do negócio. Assim, conhecer e estudar todos os fatores que cercam aquisição de um imóvel é de extrema importância para manter a integridade do patrimônio de quem adquire esse tipo de bem.


O procedimento mais eficiente de Due Diligence deve contar com o auxílio de tecnologia (através da busca de informações em diversos níveis) para que o processo seja mais rápido e seguro. E lembremos que o custo desse procedimento, que é um tipo de advocacia preventiva, é bastante inferior ao de uma ação judicial, a qual muitas vezes nem será eficaz, pois quem adquire um imóvel que possui dívidas a ele atreladas corre sério risco de perder o bem para o credor.




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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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