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  • por Ivan Alfarth

O que é o ITBI? Por que é tão caro transferir um imóvel?


A transferência de bens imóveis pode ser muito complicada. Além de toda a documentação, sempre que se compra ou vende um imóvel também existe um imposto obrigatório: o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto. Sem a confirmação de pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.

A taxa do ITBI é calculada sobre o valor venal do imóvel (o valor de mercado) e a alíquota pode variar em cada município, mas normalmente é estipulada na casa dos 2% nas grandes cidades brasileiras. Para São Paulo e Balneário Camboriú, por exemplo, a alíquota é de 3%, o que onera muito a transferência de um imóvel. Na maioria das cidades do País, para calcular o valor de ITBI, existem duas formas: uma é o valor venal do imóvel (uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço de determinados bens com a finalidade principal é servir de base para o cálculo de certos impostos, como IPTU) e a outra é o valor da transação de compra em venda.

O grande problema do ITBI é a base de cálculo: a falta de segurança jurídica, neste caso, deriva da forma tortuosa como essa base vem sendo definida, por meio de critérios subjetivos. Além disso, boa parte dos municípios são desorganizados e não mantém um controle fiscal adequado. Com isso, muitas prefeituras criam tabelas irreais de valor de imóvel, gerando um valor alto de ITBI a ser recolhido. A principal consequência disso é que muitas pessoas acabam não transferindo o bem no registro de imóveis para evitar pagar esse imposto, mantendo apenas um “contrato de gaveta”. E isso é um risco.

Outro artifício utilizado por pessoas que negociam imóveis é colocar em registro um valor de negócio muito inferior ao que realmente foi feito para pagar menos imposto. Essa prática, contudo, também é arriscada. Listamos aqui alguns perigos:

- Risco de ação penal por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas).

- Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização.

- Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.

- O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura.

- Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura.

O ITBI pode ser questionado. Existem recursos administrativos perante as prefeituras e, em último caso, a justiça poderá ser acionada. Um bom advogado tributarista e com experiência em Direito Administrativo poderá apresentar a solução adequada para o caso.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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