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  • por Ivan Alfarth

Regras simples para um contrato de compra e venda de imóvel


É comum que, nos negócios envolvendo imóveis, contratos enormes, cheios de cláusulas detalhadas ao extremo, sejam celebrados entre as partes. Mas isso não significa necessariamente que os envolvidos estejam protegidos ou que o contrato seja de fato um bom documento. Apesar de o tema ser vasto, algumas regras simples devem ser observadas quando se entra em um negócio envolvendo a compra e venda de um bem imóvel.

Em um contrato de compra e venda, uma pessoa se compromete a transferir a outra uma coisa e esta, por sua vez, se compromete em ofertar a contraprestação em dinheiro, ou seja, uma entrega o imóvel e a outra entrega o dinheiro. As partes têm que fazer um acordo quanto ao objeto e o preço, e isto significa que o objeto e preço devem estar determinados, ou seja, imóvel e preço determinados.

O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, pois ela somente se transfere entre pessoas vivas com o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o comprador só passa a ser proprietário do imóvel depois de registrar o Contrato de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Se o preço do imóvel for maior do que 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda deve ser celebrado por Escritura Pública. O que se costuma fazer antes é a PROMESSA de compra e venda, mas ela deverá ser substituída pelo contrato principal por escritura pública. O preço do imóvel deve ser fixado pelas partes, entre vendedor e comprado, e nunca por uma terceira pessoa.

Um pai pode vender um imóvel para o filho desde que o seu cônjuge e os outros filhos concordem expressamente. Já Tutores e Curadores não podem comprar imóvel dos pupilos e curatelados.

Se a venda do imóvel for por medida de extensão ou por área determinada, o comprador tem o direito de exigir o complemento se a área não corresponder ao pactuado, ou exigir a rescisão do contrato ou o abatimento no preço. No condomínio indivisível de imóvel, um condômino tem preferência na compra da parte do outro condômino em detrimento de um terceiro estranho, ou seja, a preferência da compra é do condômino.

As pessoas envolvidas no contrato devem ser capazes. No direito brasileiro, só pessoas capazes podem celebrar contrato de compra e venda de imóvel por si só, ou seja, vendedor e comprador devem estar no uso e gozo de seus direitos civis. Caso um menor de 18 anos, ou um enfermo mental, pretenda vender um imóvel, eles devem estar representados pelos pais, tutores ou curadores.

Por fim, tenha em mente de que um contrato de compra e venda necessita ter ao menos 5 pontos: qualifique as pessoas, ou seja, descrimine nome e dados do vendedor e comprador. Descreva o imóvel, coloque no papel os dados que constam na Certidão do Imóvel. Indique o preço do imóvel e a forma de pagamento. Os conflitos que podem surgir a partir do contrato de compra e venda são resolvidos pelo Juiz de Direito da cidade (comarca) do local do imóvel, mas nunca é demais indicar a cidade. E indique duas testemunhas, que devem assinar a promessa particular de compra e venda juntamente com o comprador e o vendedor.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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