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  • por Ivan Alfarth

Imóvel sem registro: como regularizar?


É bem comum que, para evitar pagar impostos, as pessoas transfiram imóveis sem que se faça o registro do negócio em Cartório. Isso pode trazer muitos problemas jurídicos. Por isso, sempre é importante realizar a ESCRITURA pública da compra e venda o quanto antes.

A escritura pública de compra e venda é um dos atos que são registrados em cartórios. Nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel. Além de formalizar as cláusulas acordadas, a escritura fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

No entanto, como já dissemos acima, alguns proprietários demoram para fazer o registro da compra e venda, especialmente porque querem evitar pagar o temido ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto. Sem a confirmação de pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada. Esse imposto é alto, podendo chegar a 3% sobre o valor de um imóvel. Por isso as pessoas atrasam o momento de “escriturar” o imóvel, mantendo tudo em contratos chamados “contratos de gaveta”.

Assim, quando o comprador atrasa o registro, podem ocorrer diversos problemas. Os mais comuns são os seguintes:

- O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;

- Não foi realizada escritura pública de transferência;

- A transferência foi feita apenas por contrato particular de compra e venda;

- O imóvel está em processo de inventário, entre outros.

A regularização de imóveis sem escritura pode ser cara e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais. Mas, o que é necessário para realizar a regularização? Uma das opções para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários. Esta é a alternativa mais simples e eficiente. Após a localização, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

No entanto, se não forem localizados os antigos proprietários, especialmente quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião. Este processo tem por objetivo permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel lhe pertence. O pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

O mais importante é que as partes em uma compra e venda de imóvel obtenham a assessoria jurídica, desde o momento em que se faz o contrato, passando pelo calculo do ITBI (muitas vezes as prefeituras fazem avaliações absurdas que podem ser revistas por advogados), e finalizando com o correto registro em Cartório. Realizar esses procedimentos sem conhecimento ou sem assessoria adequada pode fazer com que o barato saia caro.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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