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  • Ivan Alfarth

Contrato de gaveta x registrado – a difícil escolha entre praticidade e segurança


No Brasil é comum que alguns negócios sejam realizados através de documentos particulares que não são registrados em nenhum órgão competente para esse fim. São os chamados “contratos de gaveta”, muito comuns em transações imobiliárias. Os motivos para se optar por esse tipo de contrato são variados, mas quase sempre as razões são financeiras e de praticidade: contratos de gaveta são mais baratos, rápidos e fáceis de serem feitos. Mas valem a pena?

Dependendo da forma como um negócio é realizado, os efeitos dele podem ser localizados ou ampliados. Um contrato registrado em cartório produz efeitos contra todos, por ter se tornado público. Já um contrato de gaveta, particular, sem qualquer registro em cartório, a princípio só gera efeitos entre os seus signatários. É aí que reside o risco neste tipo de negócio, pois fatores externos podem acabar por complicar o que tinha sido feito para simplificar. Tomaremos como exemplo dos riscos de negócios de gaveta os contratos imobiliários, onde essa informalidade é comum. Lembrando sempre que um contrato não registrado NÃO gera efeitos sobre terceiros, alguns problemas podem surgir. Dentre eles citamos:

- O proprietário do imóvel pode falecer e o bem terá que ser incluído em inventário, criando um enorme problema para o comprador transferir a titularidade do imóvel;

- O vendedor pode agir de má fé e fazer um novo contrato de gaveta para outra pessoa, ou seja, a venda de um mesmo bem para vários compradores;

- Caso o vendedor já possua um outro imóvel, então o comprador perde o direito de quitar o financiamento com o uso do FGTS;

- O comprador não poderá quitar o imóvel se o proprietário mudar de endereço e não o comunicar (estiver em local desconhecido), pois é necessária a assinatura do vendedor para a quitação.

- Caso o vendedor tenha algum problema com a justiça, o imóvel pode ser penhorado sem que o comprador fique sabendo, já que para qualquer efeito legal, não foi realizada nenhuma venda;

- Existem riscos para o vendedor também, que pode ter seu nome incluído em órgãos de proteção ao crédito, se o comprador deixar de quitar as prestações do financiamento. Ainda há o perigo do proprietário legal ser acionado pela Justiça e até ter seus bens penhorados, por não pagamento da taxa de condomínio.

Para se prevenir dos riscos do contrato de gaveta, o ideal seria recusa-lo. Mas, se mesmo assim for essa a opção, é aconselhável que as partes envolvidas consultem um advogado para orientá-lo antes de fechar o negócio. Existem formas válidas e legais para se diminuir esses riscos, mas elas devem ser sempre sugeridas por profissional abalizado que possa apresentar às partes do contrato os prós e contras da realização de contratos sem registro público.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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