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  • Ivan Alfarth

Como desfazer um negócio? A importância da rescisão contratual


Em períodos de crise, como o atual, multiplicam-se as situações em que as pessoas se veem obrigadas a desfazer negócios que celebraram em um momento mais favorável de suas vidas. Nessas horas é comum que certos itens estipulados nos contratos sejam invocados pelo contratado para beneficiá-lo, de modo que ele só tenha que devolver o mínimo possível de valores que o comprador pagou pelo negócio desfeito. Por exemplo, na rescisão de contrato de compra e venda de um imóvel, a construtora costuma aplicar penalidades a quem está desfazendo o negócio, de modo que a devolução de valores já pagos seja diminuída a patamares que tornam o encerramento do negócio extremamente desfavorável, forçando o contratante a continuar cumprindo o contrato ou a ter que aceitar quantias irrisórias.

Como o tema da rescisão contratual é vasto, nos concentraremos no exemplo da compra e venda de uma residência: via de regra os contratos de imóveis na planta preveem o pagamento de uma entrada direto com a construtora e um saldo posterior que deve ser quitado ou financiado em algum banco. Esses contratos costumam ter muitas cláusulas desequilibradas e desfavoráveis ao comprador do imóvel. Algumas construtoras aplicam tantas multas pela ruptura do contrato que muitas vezes a devolução do valor pago não chega nem a 20%! Logo, se o comprador adquire um imóvel por R$ 500.000 e pagou R$ 200.000 diretamente à Construtora ao longo de 3 anos, caso ele resolva ao final desse triênio pedir a rescisão do contrato (por não conseguir o financiamento bancário, por exemplo,) receberá de volta apenas uma fração do valor pago (R$ 40.000 na porcentagem citada), o que representa uma enorme desvantagem para o comprador. Já a construtora não terá prejuízos, pois terá o imóvel de volta e certamente o revenderá a outros.

O primeiro passo para se evitar esse problema é tentar renegociar com a Construtora. Caso ela não aceite conversar (o que acontece em quase todos os casos), a ação judicial de rescisão contratual com devolução de valores é o meio adequado para fazer valer os direitos do comprador: quase sempre a justiça autoriza a devolução de 70 a 90% do que foi pago, devidamente corrigido e com juros. A devolução só não é de 100% porque o Judiciário entende que a construtora tem direito a se ressarcir de despesas como promoção, marketing e serviços de confecção do contrato para o empreendimento.

É claro que a rescisão pura e simples pelo comprador não deve ser tentada sem que ele esteja devidamente assessorado: embora o contratado (a construtora) possa ser obrigado a devolver boa parte do valor pago, muitas vezes ele consegue reduzir o montante a ser ressarcido alegando infrações do comprador que poderiam ter sido evitadas se ele tivesse conhecimento de suas obrigações. Por exemplo, se o comprador não notifica ou avisa a construtora de sua intenção em ruptura, a própria construtora pode pedir a rescisão, aplicando penalidades que não existiriam se o comprador tivesse tomado a iniciativa de desfazer o negócio com o devido acompanhamento de um advogado para o caso.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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