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  • Ivan Alfarth

Locação de imóvel: como contratar? Que direitos e deveres tem locadores e locatários?


Antes de tudo a regra de ouro é: contrato por escrito. Sempre. E não só na hora de contratar, mas também quando notificar, renovar ou aditar (acrescentar pontos no contrato) e realizar vistorias. Parece burocrático, e é. Mas é importante manter todos os aspectos do negócio por escrito para evitar ou, ao menos, diminuir eventuais problemas futuros.

O que deve estar no contrato? No mínimo a descrição do imóvel, detalhamento do estado em que se encontra, preço, prazo, reajuste e a previsão de penalidades em caso de descumprimento. Mas é recomendável que o documento seja bem mais completo. Evite os modelos de papelaria, básicos, pois eles nunca tratarão de questões que envolvem as nuances de cada negócio, seja você o locador ou o locatário.

Outro cuidado importante (para os locatários) é com minutas de imobiliárias. Ao alugar, saiba que a imobiliária, via de regra, está do lado do proprietário. Assim, é comum que as minutas de contrato apresentadas por imobiliárias contenham itens que favoreçam o locador. Sempre consulte um advogado para saber o que está assinando.

Listamos abaixo algumas dúvidas comuns em contratos de locação:

- O proprietário pode pedir garantias? Sim, e as mais comuns são a fiança, depósito-caução e seguro-fiança. O locador pode escolher uma delas, mas não pode exigir mais de uma.

- O proprietário pode avisar verbalmente para o inquilino sair? Não. O proprietário deverá informar o inquilino por meio de um documento escrito, comprovando a intenção de retomada do imóvel locado.

- Quando o locador pede a retomada do imóvel, qual o prazo para o locatário sair? O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação é de 30 dias.

- Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode impedir, por conta própria, o inquilino de permanecer no imóvel? Não. Caso o inquilino não desocupe o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, mas nunca retirar à força.

- E se o locador ou o locatário quiser rescindir o contrato? O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato). O locador que rescindir o contrato também poderá ter que indenizar o locatário, em proporções similares.

No entanto, quanto a esse último caso, a nova lei do inquilinato contém norma polêmica: permite que o proprietário rescinda o contrato se ele vender o imóvel, sem precisar pagar multa alguma ao locatário. Mas algumas coisas precisam ser cumpridas pelo dono do imóvel: primeiramente ele tem que oferecer o imóvel para venda ao locatário - somente após recusa formal do locatário é que o vendedor poderá ofertar a terceiros. E, uma vez vendido, apenas o novo dono poderá notificar o locatário para sair do imóvel, com prazo de 90 dias. O locador original não poderá ele próprio determinar a saída do locatário.

Sobre locações comerciais, falaremos em tópico futuro.


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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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