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  • Ivan Alfarth

Contratos e Pandemia: cumprir, negociar ou processar?

A pandemia do Coronavírus atingiu profundamente os contratos. Nesses tempos de quarentena e calamidade pública muitas das obrigações assumidas pelas partes se tornaram, no mínimo, difíceis de cumprir. A partir deste ponto pessoas e empresas que tiveram seus contratos diretamente atingidos pelas consequências da pandemia começaram a questionar os limites de suas obrigações. O que fazer a esse respeito?


Juridicamente falando, os contratos possuem duas características principais: a bilateralidade e a comutatividade. Todo contrato estabelece obrigações e direitos para ambas as partes - é uma via de mão dupla, daí a chamada bilateralidade. E em todo contrato essas obrigações e direitos devem ser equivalentes: se há um serviço, há um pagamento por ele, que se subentende justo e proporcional, devidamente acertado entre as partes. É o que se chama comutatividade - sem ela, o contrato apresentaria um desequilíbrio grave, onde um levaria somente vantagens e o outro somente prejuízos.


O caso da pandemia é atípico, pois ela praticamente parou a economia mundial. E, no âmbito dos contratos, para verificar se algo deve ser feito em relação ao seu cumprimento, é importante observar se as características acima citadas - a bilateralidade e a comutatividade – foram atingidas. Para o leigo pode ser difícil entender os conceitos jurídicos, por isso usaremos exemplos de contratos de locação comercial e residencial:


- Locação comercial: este tipo de contrato prevê o uso de determinado espaço para comércio mediante o pagamento de um aluguel. Então, durante a vigência deste contrato, o governo determina o fechamento das atividades comerciais por certo período. Esta situação não foi provocada pelas partes – locador e locatário -, mas é justo que o locatário tenha que pagar integralmente o aluguel de uma sala que não poderá usar? Fica claro que, se o locatário não puder usar a sala e o locador exigir o pagamento integral do aluguel, há desequilíbrio, pois o locador não sofrerá prejuízo nenhum, ao passo que o locatário terá que pagar pelo imóvel que não pode usar. Ou seja, caberia ao locatário negociar com o locador um desconto, ou mesmo encerrar o contrato sem multas. E se o locador se negar a qualquer revisão amigável, deverá o locatário procurar a justiça.


- Locação residencial: este tipo de contrato prevê o uso de imóvel para moradia. As limitações impostas pelo governo não atingiram o direito de residência, pelo contrário: as pessoas devem ficar em casa. Nesse caso, ainda que a situação provoque, por exemplo, o desemprego do locatário, ele não poderia, a princípio, se valer da situação provocada pelo Coronavírus para exigir algum tipo de ressarcimento, uma vez que o direito de uso continua existindo, o que gera o dever de pagar o aluguel. Mas, como dito anteriormente, trata-se de uma situação atípica, certamente haverá forte recessão na economia e isso demandará que as partes – locador e locatário, neste caso – negociem, sempre visando a manutenção do negócio.


Portanto, os contratos, sejam eles de locação ou de qualquer outra natureza, devem ser analisados em um primeiro momento sob a ótica do equilíbrio: as obrigações e direitos previstos no contrato estão preservadas e distribuídas de forma justa entre as partes? Se a epidemia provocou um desequilíbrio no qual apenas um dos contratantes obteve vantagens e o outra ficou com os prejuízos, é hora de revisar o negócio, por renegociação direta ou através da justiça, se não houver acordo.




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© 2020 por Ivan Alfarth. 

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